固定資産税を節税しよう！免税・減税・節税方法について徹底解説！

 

固定資産税の求め方

固定資産税の節税方法を知る前に、固定資産税がどのように算出されているのか知る必要があります。算出方法を知ることで、より効果的で正しい節税対策ができるからです。

都市計画税の課税基準等は国単位では定められておらず、市町村の条例により決定されます。

評価額とは

固定資産税・都市計画税は評価額（課税標準額）を基準にして算出されますが、この評価額は土地・家屋・償却資産によって評価方法が以下のように異なります。

区分	評価方法	例
土地	・地目的別の売買実例価格などを基礎に計算 ・宅地については地価公示価格などの7割を目安に計算	住宅地、田んぼ、畑、牧場、山林など
家屋	再建築価格に経年減点補正率などをかけて計算	住宅、店舗、工場、倉庫など
償却資産	取得価格を基礎に原価を考慮して計算	車両運搬具、飛行機、船、会社所有の構造物、備品（パソコンなど）など

参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税

評価方法		概要・内容
公示価格		・国土交通省発表の評価額 ・毎年2人以上の不動産鑑定士が鑑定して3月に発表 ・都市計画区域内が中心
路線価	相続税	・国税庁が管轄 ・公示価格の8割程度の価額 ・基準日は毎年1月1日で発表は毎年7月1日 ・「財産評価基準書｜国税庁」から確認可能
	固定資産税	・各市町村が管轄（東京23区は東京都） ・3年ごとに見直しを実施（評価替え） ・更新は評価替えが行われた年の4月
固定資産税評価額		・市町村や東京23区が管轄 ・公示価格の7割が目安 ・3年ごとに見直しを実施（評価替え）
実勢価格		・実際の売買価格 ・似た環境やエリアなどを参考に評価額を決定
基準地価		・都道府県が管轄する評価額 ・都市計画に関係なく広い地域が対象 ・基準日は毎年7月1日で発表は毎年9月1日

所有している土地・家屋などの固定資産税を知りたい場合は、毎年4〜6月頃に送付される納税通知書を確認すると良いでしょう。

一般的には土地・家屋ごとに固定資産税と都市計画税が明記されており、土地の上に何らかの建物がある場合は各納税額の確認が可能です。

固定資産税の税率

固定資産税の標準税率は1.4％です。ただし必要に応じて自治体で条例を定めて税率を変更することが可能となっており、全国で一律ではありません。

例えば北海道三笠市では、条例により固定資産税の税率が1.75％に設定されています。三笠市では次の項目で紹介する都市計画税が定められていないため、合計税率が1.75％です。しかし固定資産税だけでみると最も高い税率になっています。

都市計画税の税率

都市計画税は、都市計画や区画整理事業などの費用確保を目的として課せられる税金です。課税の有無は自治体にゆだねられており、すべての地域で課税されるわけではありません。

また標準税率は0.3％に定められていますが、この税率も自治体の条例によって変更可能です。

評価額3000万円の固定資産税額

税金	計算式
固定資産税	評価額（標準課税額）×1.4％（標準税率）
	3,000万円×1.4％（標準税率）＝42万円
都市計画税	評価額（標準課税額）×0.3％（標準税率）
	3,000万円×0.3％（標準税率）＝9万円

 

【固定資産税】3つの免税

土地・家屋を所有している場合に課税される固定資産税ですが、以下の条件を満たすことで免税されます。

①公共・共同で利用されるもの

本来なら固定資産税の対象になる土地・家屋が公共または共同で利用されている場合は課税されません。

所有者が国や市区町村である場合、その土地・家屋は個人で所有しているものではないことから階税対象外です。例としては以下のようなものがあげられます。

また、個人や会社で所有している土地・家屋であっても公共・共同で利用していると認められる場合は課税されません。

②災害により著しい被害を受けたもの

土地・家屋が災害により著しい被害を受けた場合も、固定資産税は課税されません。

ただし災害による被害で免税されるのは、全焼・全壊・流失など原形をとどめない場合や復旧不能と認められる場合のみです。

例えば水害などで家屋そのものが流されてしまい、骨組み部分しか残っていない状態は固定資産税が免税されるでしょう。

しかし大修理をすれば復旧可能と判断されると免税ではなく、以降の項目で紹介する減税対象になります。

③課税標準額が免税点を下回る

課税評価額が免税点を下回る場合も、固定資産税の免税対象です。

区分	免税点
土地	30万円
家屋	20万円
償却資産	150万円

参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要

例えば土地の評価額が15万円の場合、上記一覧表の免税点30万円を下回っているので固定資産税は課税されません。

【固定資産税】5つの減税

小規模住宅用地・一般住宅用地の特例

住宅用地は特例措置が設けられており、以下の要件を満たす場合には固定資産税が軽減されます。

参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

例えばアパート・マンションや住宅用家屋と駐車場・庭が一体となっている敷地などは住宅用地として認められますが、事務所・工場・旅館・店舗・駐車場は認められません。

上記の条件に該当する場合、区分によって固定資産税および都市開発税が以下の計算式で算出される金額に減税されます。

区分		固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	住宅用地であり住宅1戸につき200平方メートルまでの部分	標準課税額×1／6	標準課税額×1／3
一般住宅用地	小規模住宅用地以外の住宅用地	標準課税額×1／3	標準課税額×2／3

参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

なお小規模住宅用地とはマンション・アパートのような集合住宅用の土地のことを指し、一般住宅用地とは戸建て住宅用の土地のことです。

新築住宅の特例

新築住宅の特例とは、以下の床面積を要件を満たす場合のみに新規課税年度から3年分の固定資産税が2分の1に減税される制度です。

住宅区分	対象床面積	面積の条件
一般住宅	床面積	50平方メートル以上280平方メートル以下
店舗などを含む併用住宅	居住部分の床面積
共同住宅（アパートなど）	独立区画居住部分の床面積に共用部分の按分面積を加えた総床面積	50平方メートル以上280平方メートル以下
		貸家の場合は40平方メートル以上280平方メートル以下
区分所有住宅（マンションなど）	専有居住部分の床面積に共用部分の按分面積を加えた総床面積	50平方メートル以上280平方メートル以下
		貸家の場合は40平方メートル以上280平方メートル以下

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

区分	減税期間
3階建以上の耐火・準耐火建築物	5年
認定長期優良住宅
3階建以上の耐火・準耐火認定長期優良住宅	7年

参照：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

なお、この特例は小規模住宅用地・一般住宅用地の特例との併用が可能です。

住宅の省エネ改修工事をする

住宅の省エネ改修工事を行うと固定資産税が減税されますが、以下の要件すべてを満たさなければなりません。

参考：省エネ改修工事をした住宅に対する固定資産税の減額 | 都税の軽減措置（HTT関連） | 東京都主税局

工事内容	概要など
窓の断熱	・二重サッシや複層ガラス化など ・必須工事
床の断熱	・床下断熱（ウレタン断熱の吹付など） ・基礎断熱 など
天井の断熱	・天井裏の断熱材敷設や張り上げ施工 ・断熱材の吹込み など
壁の断熱	・充填断熱 ・外張り断熱 ・吹き込み など

改修工事に要した費用は以下のいずれかに該当しなければなりません。

参考：省エネ改修工事をした住宅に対する固定資産税の減額 | 都税の軽減措置（HTT関連） | 東京都主税局

災害による固定資産の被害

減税の対象	減税額
災害による損害が10分の2以上	災害後納期分の10分の5
災害による損害が10分の1以上	災害後納期分の10分の2

参考：災害により被害を受けた場合の市税の減免等について　横浜市

更地を農地転用する

農地には区分があり、その区分に合わせて評価・課税が以下のように異なります。

区分		評価	課税	税額
一般		農地評価	農地課税	千円／10アール
市街化区域	生産緑地地区指定	農地評価	農地課税	数千円／10アール
	一般市街化区域農地	宅地並評価	農地に準じた課税	数万円／10アール
	特定市街化区域農地	宅地並評価	宅地並課税	数十万円／10アール

参考：農地の保有に対する税金（固定資産税）｜農林水産省

【固定資産税】4つの節税方法

固定資産税の効果的な節税対策は以下の4つです。

認定長期優良住宅の取得

認定長期優良住宅とは、長期間快適に過ごせるように設計された優良な住宅のことです。長期優良住宅の建築や維持保全のための計画・設計を作成して行政庁に申請すると「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて審査され、認定されれば固定資産税の減税手続きができます。

固定資産税の減税が適用されるためには以下の要件をすべて満たさなければなりません。

減税額は区分によって以下のように異なります。

区分	減税額	期間
戸建て（2階以下）	2分の1	5年間
マンション等 （3階以上の中高層対価住宅）	2分の1	7年間

参考：住宅：認定長期優良住宅に関する特例措置 ｜国土交通省

なお既存住宅の場合は建築されてから一度も居住用として利用されていない認定長期優良住宅なら減税対象ですが、期間は延長されません。

省エネリフォームを行う

省エネリフォームを行うことも節税対策になります。

省エネ改修の概要・減税額などについては「住宅の省エネ改修工事をする」にて解説済みなので、そちらを参考にしてください。

減税の適用を受けるためには、工事終了日から3カ月以内に自治体に以下の書類を提出しなければなりません。

参考：住宅：住宅リフォームにおける減税制度について｜国土交通

「2」の増改築等工事証明書は以下のいずれかが発行したものに限ります。

参考：住宅：住宅リフォームにおける減税制度について｜国土交通省

分筆を行うことで評価額が低下する

分筆とは専門家に登記簿の土地を確認してもらって、1つの土地を2つ以上に分けることです。分筆することで路線価が変わることがあり、評価額が低下するので固定資産税が下がります。

登記簿と実際の土地面積を精査する

所有している土地の面積を測定し直すと、登記簿に記載されている面積と異なる場合があります。登記簿上よりも精査した土地面積のほうが小さい場合は、評価額（標準課税額）が減少するので固定資産税も安くなり、節税対策になるでしょう。

覚えておくべき固定資産税のポイント

固定資産税の節税をするうえで、覚えておいたほうが良いポイントがいくつかあります。

固定資産の課税対象は1月1日に決定する

固定資産税の納税額は原則として、毎年1月1日における評価額（標準税額）を基準にして算出します。そのため1月1日時点で課税対象となる土地・家屋などがなければ、課税対象になりません。

土地を手放す予定がある場合は、年内中に手続き等を終わらせておきましょう。

滞納すると延滞金が課税される

固定資産税を滞納すると、延滞金の課税対象になるので納期までに納付しましょう。

なお延滞金の税率は自治体・時期によって異なります。例えば東京都の延滞金の税率は以下の通りです。

期間	割合
	納期限翌日を起算日として1カ月以内	納期限翌日を起算日として1カ月超
2021年1月1日～12月31まで	2.5％	8.8％
2022年1月1日～2024年12月31日まで	2.4％	8.7％

出典：税金の支払い| 東京都主税局

非住宅用地では特例が適用されない

土地の特例は住宅用地にのみ適用され、非住宅用地になると適用外です。非住宅用地とは以下のようなものが該当します。

例えば居住用の家屋を取り壊して店舗やコインパーキングにした場合、特例の適用外です。固定資産税は住宅があった時よりも3〜4倍になってしまうので、居住用として利用していた土地を他の用途に変更する場合は注意してください。

注文住宅の固定資産税を安くするには？

注文住宅を新築する際、計画的に建築すれば固定資産税を安くすることが可能です。具体的な方法として以下の2通りがあげられます。

認定長期優良住宅を建てる

固定資産税の減税制度のひとつに認定長期優良住宅があり、この要件に沿った注文住宅を新築すれば納税額を安く抑えることが可能です。

減税の要件は「認定長期優良住宅の取得」にて触れているので、そちらを参考にしてください。

性能項目	概要	性能評価
劣化対策	数世代（100年以上）にわたって住宅構造躯体の使用が可能	劣化対策等級3＋α
耐震性	数百年に1度発生する地震に対して損傷レベルの低減を図る	耐震等級2など
省エネルギー性	必要な省エネルギー性能が確保されている	・断熱等性能等級5以上 ・一次エネルギー消費量等級6 （いずれも満たす）
維持管理・更新の容易性	・配管の維持管理が可能 ・更新時の工事軽減措置あり	・維持管理対策等級3 ・更新対策（共用排水管）等級3
住戸面積	・2人世帯の面積水準75平方メートル以上 ・ひとつの階の床面積40平方メートル以上	なし
可変性	・ライフスタイルの変化などに応じて間取りが可能 ・天井の高さ2,650ミリメートル以上 ・共同住宅等のみ	なし
バリアフリー	・バリアフリー改修への対応可能 ・廊下や階段等のスペースが広い ・共同住宅等のみ	高齢者配慮対策（共用部分）等級3
居住環境	・地域景観への配慮 ・所管行政庁による審査が必要	なし
維持保全計画	・構造耐力主要な部分は浸水防止部分などの定期点検や補修計画 ・給水または排水設備	なし
災害配慮	・災害発生のリスクがある地域 ・リスクの高さに応じた措置 ・所管行政庁による審査が必要	なし

参考：認定制度概要パンフレット（新築版）｜一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

建築コストを抑える

固定資産税は、土地の広さとともに建築コストが高くなると高額になる傾向があります。納税額を抑えたい場合は、建築コストを抑えることも重要な要素のひとつです。建築コストを抑える主な方法として、以下のようなものがあげられるでしょう。

経済的な外壁材を選ぶ

節税対策のために建設コストを抑えるには、外壁材の選定が重要です。

外壁材にはさまざまな種類・見た目などがあり、金額にも大きな幅があります。特殊な材質を使用した外壁を多く利用すると建設コストは高くなり、納税額も高額になってしまうでしょう。

間取り・屋根のタイプを簡素化

間取り・屋根のタイプを簡素化することも建設コストが抑えられ、固定資産税の節税対策にもなります。

間取りは可能な限りシンプルなものにしたほうが良いでしょう。複雑な形の間取りは施工面積や作業工数が多くなり、建築コストが高くなりがちです。四角のシンプルな形に統一することでコストが抑えられるので、可能かなぎりシンプルな形にすることをおすすめします。

また屋根のタイプもシンプルな形状にすることで節約が可能です。例えば屋根の角度を急なものにすると施工費用がかかり、固定資産税にも影響してしまいます。

屋根の材質・形状にはさまざまな種類がありますがそれだけではなく、ソーラーパネルなどを設置するとコストが高くなり、固定資産税も高額になってしまうので注意してください。

設備をシンプルにする

注文住宅ではさまざまな設備も選択可能なことから、最新の機能を備えたものを設置したくなるものです。

しかし注文住宅の設備は固定資産税を引き上げる原因になるので、節税したい場合は高額な設備を控えたほうが良いでしょう。

例えば浴室乾燥機は浴室内の湿気やカビを抑えるだけではなく、梅雨の時期に洗濯物を乾かすことも可能な便利な設備です。しかし、設置すると固定資産税が高くなってしまいます。

また、システムキッチンも固定資産税の納税額を引き上げる要因のひとつです。シンクひとつを取ってみても特殊な素材のものを使用すると、納税額は高くなってしまいます。

住宅の床面積を50平方メートル以上にする

住宅の床面積を50平方メートル以上にすると、新築住宅の特例の適用が可能です。

新規課税年度から3年間は固定資産税が半額になるので、節税対策になるでしょう。

詳しい要件や内容については「新築住宅の特例」にて解説済みなのでそちらを参考にしてください。

住宅用地の特例を受ける

住宅用地の特例を受けることも、節税対策のひとつです。

固定資産税が一般住宅用地の場合は評価額（標準価額）の3分の1、小規模住宅用地なら6分の1になります。

詳しい内容は「小規模住宅用地・一般住宅用地の特例」にて解説済みなので、そちらを確認してください。

更地の固定資産税を安くするには？

なぜ更地は固定資産税が高いのか？

更地の固定資産税が高い理由は、住宅用地特例が適用されないからです。

住宅用地特例はその土地を住宅用として利用する場合に適用される制度で、更地以外に商業用地やコインパーキングなども含まれます。

更地の固定資産税を安くする方法

それぞれの方法を解説するので、参考にしてください。

土地を活用する

一番良い方法は土地を利用することです。

その一方で更地の土地を、事業として活用する方法もあります。事業として活用する場合、土地を住宅用として活用していないことから要件に当てはまらず、住宅用地の特例は利用できません。

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農地に転用する

農地に転用すると、固定資産税は安くなります。ただし農地にもいくつかの区分があり、土地の場所によっては節税にならない可能性があるので注意が必要です。

詳しい内容については「更地を農地転用する」の項目で解説済みなので、そちらを確認してください。

土地の売却

土地を売却すれば、更地にかかる固定資産税は安く抑えられます。

固定資産税が発生している更地を売却した場合、その後の納税は法律で定められていません。売主と買主との契約で固定資産税の納税額についての取り決めが行われますが、土地を引き渡した日以降の納税分については買主負担が一般的です。

土地にかかる固定資産税は売主側ですでに1年分を支払済であることから1年分の納税額を日割り計算し、引き渡した日以降の日数をかけて買主に支払ってもらいましょう。

建物の解体を1月1日以降に行う

土地に住宅がある場合は、解体を1月1日以降に行うようにしましょう。その理由は固定資産税が毎年1月1日時点での評価額（標準課税額）によって決定するからです。

固定資産税の納付書は毎年4〜6月頃に送付されますが、納税額の評価額（標準課税額）は、1月1日時点での課税対象となる土地の状態を基準としています。

例えば1月1日の時点で居住用の住宅があれば、固定資産税には住宅用特例が適用されるので納税額は抑えられるでしょう。

まとめ

固定資産税とその節税対策を紹介しました。

固定資産税は、土地をどのように活用しているかで納税額が異なります。とくに更地は土地を活用した収入が得られず、住宅用地なら利用可能な特例も適用されなくなるので最も効率の悪い利用の仕方といえるでしょう。

本記事で固定資産税の知識を深めるとともに、効果的で正しい節税対策を行ってください。

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