土地の売買を検討中で、「土地の購入で消費税はかかるの？」「土地を売却すると消費税を納税しないといけないの？」といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
土地そのものの売買には消費税はかかりませんが、土地の売買に関連する諸手続きや手数料に消費税が課税されるものがあります。
土地売買の費用を把握するためには、どんな項目に消費税が課税されるのか、どんな項目は非課税なのか整理しておくことが重要です。
また、土地の賃貸借時の消費税の扱いや、消費税以外の税金についても知識を身に付けておくと役立つでしょう。
消費税の課税対象になるものとは
消費税法は消費税の課税対象の取引を規定しており、具体的には以下の4つを満たすものが課税対象です。
・事業者が事業として行う取引
・対価を得て行われる取引
・資産の譲渡または貸付、または役務の提供のいずれか
土地売買の取引においては、土地そのものには消費税は課税されません。
その理由は、土地そのものは消費される品物やサービスではなく、土地の売買は資本の移転とみなされるからです。消費税は名称のとおり「消費に対して負担を求める税」とされているため、消費の対象とならない土地には非課税となります。
ただし、土地売買に関連する諸手続きや手数料などについては、事業者が対価を得て提供するサービスを消費者が利用していることから、消費税の課税対象となります。
土地売買で消費税の課税項目となるものは？
上記で説明したように、土地の売買で消費税が課税されるのは、主に諸手続きの費用や手数料の支払いに対してです。
具体的にどのような費用に消費税が課税されるのか詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
土地の売買では、不動産会社が売主と買主の間に入って、土地の案内や契約事務、引き渡しなどを行います。
不動産の仲介も不動産会社が行う事業であり、仲介手数料はそのサービス利用料なので、消費税の課税対象となります。
仲介手数料は売買される土地の価格に応じて変わり、以下のように法律で上限が定められています。
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売買価格
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仲介手数料の上限
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| 200万円以下の部分 | 売買価格 × 5％ + 消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 売買価格 × 4％ + 消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格 × 3％ + 消費税 |
また、土地の売買契約では、売主と買主の両方がそれぞれ仲介手数料を支払うのが一般的です。
司法書士手数料
土地の売買取引では、取得する土地の所有権移転登記や、土地に抵当権を設定する登記を行います。登記の手続きには専門知識が求められますので、司法書士に依頼するのが一般的です。このときに報酬として支払う費用が司法書士手数料です。
司法書士手数料は司法書士が事業として行うサービスの対価なので、消費税の課税対象となります。
司法書士手数料の金額は、それぞれの司法書士によって自由に決めることができます。地域などによっても異なりますが、土地の売買で登記を行う場合、10万から20万円程度となることが多いです。
土地家屋調査士手数料
土地の売買取引では、取引される土地の境界を明確に定めるために、専門知識を持つ土地家屋調査士に土地の調査を依頼します。
土地家屋調査士に依頼する費用の目安は5万円〜40万円程度で、サービス提供の対価のため、消費税の課税対象となります。
ローン事務手数料
土地と住宅をセットで購入する際に、住宅ローンの契約をして購入費用を借りることがあります。
住宅ローンの契約にあたっては銀行などの金融機関に事務手数料の支払いが発生する場合があります。このようなローンの事務手数料は、サービスを提供するための手数料なので、消費税の課税対象となります。
なお、住宅ローンの利息は消費税非課税となります。
建物付きの土地を購入したときの建物
この記事の冒頭で土地には消費税が課税されないことを解説しましたが、土地に建っている建物には消費税が課税される場合があります。
たとえば、分譲住宅や建売住宅のように、事業者が売主となり、建物と土地がセットで販売される場合、その建物の部分のみに消費税が課税されます。
ただし、消費税の課税対象は事業者が事業として行う取引なので、個人間の取引は非課税です。たとえば、個人が売主となって土地付き一戸建て住宅が売買された場合、土地も建物も両方とも非課税となります。
土地に埋まっている地下型の車庫や倉庫など
土地と一緒に土地に埋まっている地下型の車庫や倉庫なども売買されるときは、地下の設備の部分に消費税が課税されます。
土地に建物が建っているケースと同じで、設備が地下に埋まっていたとしても、事業者が売主となり設備の譲渡を行う取引では消費税がかかります。
ただし、土地については売主が事業者でも非課税なので、土地の部分には消費税はかかりません。
一戸建て住宅で地下に車庫が付いているケースがよくありますが、売主が個人の場合は土地も建物も地下設備もすべて非課税です。しかし、売主が事業者の場合は、建物や地下設備の部分が課税対象となります。
土地はすべて非課税で、土地以外の部分に関しては、売主が事業者なら課税対象ってことだね。
その他不動産取引での消費税課税対象となる費用
土地の売買で消費税の課税対象となるその他の費用としては、住宅ローンの繰り上げ返済をしたときの事務手数料や、住宅ローンの借り換えをしたときの事務手数料が考えられます。
また、土地売買の節税対策を税理士に相談したり、土地売買に関して弁護士に法律相談を依頼するなど、士業のサービスを利用した場合は消費税が課税されます。
土地売買で消費税の非課税項目となるものは？
次に、土地の売買で支払う費用のうち、消費税が課税されない項目について解説します。
印紙税
消費税は事業者が商品やサービスを提供したときの取引金額に課税されるため、印紙税を含む国税や地方税などの税金に消費税が課税されることはありません。
印紙税の税額は取り交わす契約書類に記載された契約金額によって変わります。
国税庁ホームページから印紙税の税額を契約金額1億円までの部分を引用すると以下のようになります。
|
契約書に記載の契約金額
|
印紙税の税額
|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
出典：国税庁ホームページ
不動産取得税は登記をしたか否かにかかわらず課税対象となります。また、不動産を購入した場合だけでなく無償で取得した場合も課税されるため注意が必要です。
不動産取得税の税率は原則4％で、2027年までは土地や住宅の税率は3％となっています。
登録免許税
登録免許税も同様に国税であるため消費税は課税されません。
登録免許税の税額は登記する不動産の固定資産税評価額に税率をかけて計算します。固定資産税評価額は市区町村などの自治体が決定しています。
以下で、土地の登録免許税の税率を国税庁ホームページから引用します。
| 内容 | 課税標準 | 税率 |
| 売買 | 不動産の価額 | 2％（令和8年3月31日までは1.5％） |
| 相続、法人の合併または共有物の分割 | 不動産の価額 | 0.4％ |
| その他(贈与・交換・収用・競売等) | 不動産の価額 | 2％ |
出典：国税庁ホームページ
土地や建物の売買
土地や建物の売買では消費税が非課税になる場合が多くあります。
まず、土地は消費される品物やサービスではないことから、土地の売買には消費税が課税されません。事業者から土地を購入する場合でも、土地の部分は消費税非課税です。
また、消費税が課税される要件として事業者が事業で行う商品やサービスの提供であるというルールがあります。そのため、個人間の売買では土地だけでなく建物も消費税非課税となります。
火災保険料
土地と建物をセットで購入するときは、火災保険に加入することが多いでしょう。
このような火災保険などの保険料については、事業者が提供する保険というサービスではありますが、社会政策上の配慮から非課税とされています。
土地の賃貸借料は消費税がかかる？
土地を賃貸借する際に、貸主が借主から受け取る賃料のことを土地の賃貸借料と呼びます。
以下で、土地の賃貸借において消費税の扱いはどのようになるのか見ていきましょう。
原則、消費税はかからない
土地の賃貸借においては、原則として消費税は非課税となります。
一般的には、賃貸借料はそれが事業者によるサービスの提供なら、商品の購入のように消費税が課税されます。たとえば、レンタカーのサービスは自動車の賃貸借ですが、消費税の課税対象です。
しかし、土地の場合は、土地そのものが品物やサービスではなく、消費されるものではありません。そのため、土地の売買と同様に、土地の賃貸借でも原則として消費税はかかりません。
ただし、一定の条件を満たすときに例外的に消費税が課税されるケースがありますので、以下で解説します。
消費税がかかるケースとは？
土地の賃貸借で消費税がかかるのは、次のようなケースです。
・土地を含む事業用施設の賃貸借
・施設利用料を伴う土地の賃貸借
以下でどのようなケースなのか具体的に解説します。
1ヶ月未満の土地の賃貸借を行うケース
一時的な土地の賃貸借契約で、賃貸借の期間が1ヶ月未満の場合は消費税の課税対象となります。
これは、期間が1ヶ月未満の賃貸借は、物を保管するための場所をサービスとして提供したとみなされるからです。
一般的にはサービス提供のための賃貸借契約は消費税の課税対象となります。そのため、居住用や事業用の土地の賃貸借とは扱いが変わり、土地のみであっても消費税の課税対象となります。
土地を含めた事業用施設の賃貸借をするケース
土地と建物を賃貸借するケースのうち、土地を含めた事業用施設を賃貸借する場合は消費税の課税対象となります。
このケースでは、土地と建物で賃料を別々に区分していたとしても、土地の賃貸借料に消費税が課税されますので注意が必要です。
一方で、個人が住むための居住用建物を土地も含めて賃貸借するケースは、消費税が非課税になります。
施設利用料の伴う土地の賃貸借を行うケース
施設利用料の支払いを伴う土地の賃貸借では、消費税の課税対象となる場合があります。
たとえば、土地を駐車場として利用したり、土地に建っている建物を施設として利用する際に、それに伴って土地の賃貸借が行われるような場合です。
このようなケースでは、利用する施設と同じ消費税の区分で処理されるため、土地の賃貸借料も消費税の課税対象となります。
ただし、更地の賃貸借契約で、借主が自らの判断で駐車場として使ったというケースでは非課税になることもあります。貸主としては単に更地を貸しただけと認識している場合があるからです。
土地売買時の消費税においての注意点とは
土地の売買時に発生する消費税について、気を付けておくべき注意点を2つ解説します。
建物付きの土地を買うとき、消費税が課税される場合があることに注意
土地に消費税が課税されることはありませんが、建物は消費税の課税対象となる場合があります。建物付きの土地を買うときは、建物部分に消費税が課税される場合がありますので注意が必要です。
たとえば、建売住宅や分譲住宅を購入する場合や、中古住宅が建っている土地のような、土地と建物をセットで購入するケースが当てはまります。このような土地を事業者から購入すると、建物部分に消費税が課税されます。
ただし、消費税の課税対象となる取引の要件として、「事業者が事業で行う取引であること」という点があります。そのため、個人間で建物付きの土地を売買をするときは、建物に対しても消費税が課税されません。
このように、建物に消費税が課税されるかは個別のケースで異なりますので、事前にしっかり確認するようにしましょう。
諸手数料を含めた総額はいくらになるか注意する
土地の売買には仲介手数料や司法書士手数料、ローンの事務手数料、不動産所得税や印紙税、登録免許税など様々な費用が発生します。
特に、仲介手数料や不動産取得税などの金額は土地の価格によって変動するため、取引金額が高額になるときは諸費用も高額になります。
さらに、上記のような諸手数料のうち、事業者がサービスとして行っているものには消費税が課税されます。
土地や建物など不動産の価格だけでなく、諸手数料も含めた総額がいくらになるのかに注意し、予想外の負担が生じないようにしましょう。
その他、土地売買の時に課される税の種類とは
土地の売買で課税される税金のうち、消費税以外には以下のものがあります。
・住民税
・印紙税
・登録免許税
所得税は個人が得た所得に課税される税金です。土地を売却した際に、その土地を購入した費用よりも売却額の方が大きく利益が出た場合に課税されます。一方で、売却額が取得金額を下回り譲渡損失が出た場合は所得税はかかりません。所得には様々な種類がありますが、土地の売却益は譲渡所得に分類されます。
住民税は、一定額の所得がある人を対象として、住んでいる自治体から課税される地方税です。所得税の確定申告の内容をもとに税額が計算され、所得があった年の翌年に課税されます。そのため、土地を売却して利益が出た場合は、次の年の住民税が高くなります。
印紙税は、契約書などの課税文書を対象に課税され、書類に収入印紙を貼ることで納税します。土地の売買においては、不動産売買契約書に収入印紙を貼ります。土地売買の契約金額により税額が変わります。
登録免許税は、土地を購入して登記を行う際に課税される税金です。土地の所有権移転登記の場合、税額は土地の評価額に2％の税率をかけて計算します。
まとめ
この記事では土地売買での消費税の扱いについて、課税項目や非課税項目を中心に解説しました。
土地売買では、土地そのものには消費税はかかりませんが、仲介手数料や司法書士手数料などの諸費用や手数料に消費税が課税されます。
一方で、印紙税や登録免許税などの税金や、火災保険料などは消費税が非課税となります。
また、土地の賃貸借料については、事業用か居住用かで消費税の取り扱いが異なるため、注意が必要です。
ぜひこの記事でまとめたことを参考にしていただき、土地の売買を検討する際に役立ててください。
▼ その他、土地の税金に関する記事はこちら
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