土地を売却した時の税金は？計算方法と節税に役立つ特例についても解説！

土地を売却する手続きを行う際には、複数の税金が課税されることをご存知でしょうか？

土地の売買は取引価格が高額になることも多いですが、課税される税金の種類や計算方法、節税に役立つ特例について詳しく知らない人もいらっしゃるでしょう。十分な知識がないまま手続きを進めると、後になって予想外の負担に驚かされてしまうかもしれません。

土地を売却した際に発生する税金

土地を売却した際に発生する税金には、以下の3つがあります。

以下でこれら3つの税金について具体的に見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、土地や建物など不動産の登記を行う際に課税される税金です。

土地の売買では、土地を購入した側が所有権移転登記を行う際に登録免許税が課税されます。所有権移転登記は一般的には買主が行いますので、土地を売る側は登録免許税を支払う必要はありません。

印紙税

印紙税は、土地の売買契約書を作成するときに、契約書に印紙を貼り付けることで納税する税金です。

印紙税の税額は土地の売買契約書に記載された契約金額によって変わります。

以下で、印紙税の税額の一覧表を国税庁ホームページから引用します。

契約書に記載された契約金額	印紙税額
1万円未満	非課税
1万円以上10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

出典：国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）

たとえば、土地の売却で契約書に記載の金額が1億円を超える場合は、印紙税だけで10万円以上が課税されます。

土地の取引は高額になることが多いため、印紙税の税額もあらかじめ把握しておくことが大切です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地を売却した際に、土地を購入したときの価格と売買のために支出した経費を差し引いて利益が出た場合に課税される税金です。

土地や建物などを譲渡したときの譲渡所得には分離課税制度が採用されています。そのため、給与所得や事業所得、雑所得などの他の所得とは合計せず、譲渡所得のみを分離して税額計算が行われます。

譲渡所得税の計算方法や特例については、以下で詳しく解説します。

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譲渡所得税の計算方法

ここでは、土地を売却した際に課税される譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。

土地を買った値段が判明している場合

譲渡所得税は、土地が売れた売却価格にそのまま課税されるわけではありません。土地が売れた価格から、土地を買ったときの取得費用を引いた利益の部分に課税されます。そのため、土地を買った値段が判明している場合とそうでない場合で計算方法が変わります。

土地を買った値段が判明している場合は、売却した価格から土地の取得費用を差し引き、さらに売却時にかかった経費を差し引いて残った金額が譲渡所得となります。

計算式にすると以下のようになります。

取得費用や譲渡費用として計上できるものの例としては、以下のものがあります。

取得費用	・土地の購入代金 ・購入時の印紙税、不動産取得税、登録免許税 ・仲介手数料 ・測量にかかった費用 ・建物の解体にかかった費用
譲渡費用	・売却時の印紙税 ・仲介手数料 ・測量にかかった費用 ・建物の解体にかかった費用

特別控除額とは、マイホームの売却時などで適用できる特例の控除額です。譲渡所得税の特例についてはこの記事の後ほどで解説しますので参考にしてください。

土地を買った値段が不明のケース

土地を購入したときの価格が分からないこともあるでしょう。たとえば、相続した土地で購入時の価格が分からなくなっているような場合が考えられます。

このようなケースでは、譲渡価格の5％を取得費用として計算するルールになっています。

通常はこのような安い金額で土地を購入することは稀なので、購入価格が分からないと税金が高くなってしまうことが多いです。できるだけ購入時の価格が分かる書類を探してみるようにしましょう。

譲渡所得の税率表

譲渡所得の税率は、譲渡する資産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

土地や建物の譲渡をした年の1月1日時点での資産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

所有期間の判断は、譲渡を行った日ではなく、譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判断されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率を表にまとめると以下のようになります。

種類	所得税の税率	住民税の税率	合計の税率
長期譲渡所得	15％	5％	約20％
短期譲渡所得	30％	9％	約39％

譲渡所得税の計算例

ここで、譲渡所得税の計算をシミュレーションしてみましょう。

以下の事例で実際に計算を行います。

この事例では土地の所有期間が5年を超えるため、長期譲渡所得の税率（20.315％）が適用され、以下の計算となります。

所得税額は100円未満を切り捨てます。この事例では、譲渡所得税の税額は50万7,800円となります。

所得税と住民税の支払い時期

土地を売却して譲渡所得が発生したときは、確定申告を行って所得税と住民税を納税する必要があります。

所得税は国に納める国税で、納税先は税務署です。

所得が発生した翌年の2月16日〜3月15日までの期間で、確定申告書を作成して税務署に提出します。申告書の提出期限と同じ3月15日までを期限として、窓口払い、コンビニ払い、クレジットカード決済、インターネットバンキングなどの方法で納税します。

住民税は、地方自治体に納める地方税です。売却した土地の所在地ではなく、土地の売却で所得を得た人が住んでいる市区町村に納税する税金です。

住民税は、所得が発生した翌年の6月から年4回に分けて支払いを行います。窓口払いやコンビニ払い、クレジットカード決済やインターネットバンキングなどが利用できます。また、給与所得者や年金受給者には、収入源から天引きされる特別徴収と呼ばれる支払い方法が適用されます。

このように、土地の売却で利益がある場合は、翌年に支払う所得税と住民税の金額が高くなります。土地を売って得た現金は一部を手元に残しておき、納税の資金にするとよいでしょう。

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マイホームの土地を売却する際の特例

ここからは、自分が住んでいたマイホームの土地を売却する際に利用できる特例について解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分が住んでいたマイホームの売却では、所有期間が長いか短いかにかかわらず、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。この特例は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれています。

住んでいたマイホームと一緒にその住宅が建っていた土地を売った場合は、土地に対してもこの特例が適用されます。

10年超所有軽減税率の特例

10年を超える期間住んでいたマイホームを売却する場合は、10年超所有軽減税率の特例が利用できます。特例が適用されれば譲渡所得税の税率に14.21％の軽減税率が適用され、税額が安くなります。

この特例は、上記の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と両方を同時に併用することができます。つまり、マイホームの所有年数が10年を超えない場合は3,000万円の特別控除のみとなり、10年を超える場合は3,000万円の特別控除と軽減税率の両方が適用されます。

たとえば、15年間所有したマイホームの土地を売却した以下の事例を見てみましょう。

譲渡所得は「8,000万円 – 4,000万円 – (100万円 + 100万円) = 3,800万円」の計算で求められます。

ここに3,000万円の特例を適用すると、特例適用後の譲渡所得は800万円となります。

土地の所有期間が15年で、10年を超えるため、軽減税率の14.21％が適用されます。

その結果、譲渡所得税は「800万円 × 14.21％ = 113万6,800円」となります。

相続した土地を売却する際の特例

次に、相続した土地を売却する際に利用できる特定を紹介します。

相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除

相続により被相続人が居住していた家屋やその土地を引き継いだ人が、その家屋や土地を売却した場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できます。この特例は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれています。

特例の要件は以下の3つです。

このように、相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいた場合は対象外となります。空き家を相続してそのまま売却するケースで適用されることから「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれることもあります。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続や遺贈で取得した土地や建物などの相続財産を一定期間内に譲渡すると、相続税額を取得費に加算できる特例があります。

通常は、譲渡所得は譲渡価格から取得費用と売買にかかった経費を差し引いて計算します。相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が適用されると、経費に相続税額を加算することができます。

その結果、売却価格から差し引く取得費が増えることで、課税所得が減少し譲渡所得税が安くなります。

相続税を取得費に加算するための要件は以下の3つです。

土地や建物の交換をした際の特例

次に、土地や建物の交換をした際の特例について解説します。

固定資産の交換の特例

土地や建物の交換をした際の特例は、土地同士や建物同士など、同じ種類の固定資産を交換したときに、譲渡がなかったものとする特例です。特例が適用されると、その固定資産の交換については所得税が課税されないことになります。

特例の要件は以下のとおりです。

このように、所有期間や固定資産の用途、交換する固定資産同士の時価の差額で条件があります。また、交換を目的として取得した固定資産では適用を受けることができません。

5番目の要件にある用途とは、以下の区分において同じものである必要があります。

交換譲渡資産の種類	区分
土地	宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場または原野、その他
建物	居住用、店舗または事務所用、工場用、倉庫用、その他用

特例を受けるためには譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]を添えて確定申告を行う必要があります。

譲渡所得の内訳書

参考：譲渡所得の内訳書｜国税庁

まとめ

この記事では、土地を売却する際に発生する税金について、税額の計算方法や利用できる特例を解説しました。

土地の売却をすると、譲渡所得税、登録免許税、印紙税の3種類の税金が課税されます。

土地の売買は取引価格が大きくなることが多いため、課税される大まかな税額を計算して、トータルで必要な費用を把握しておくようにしましょう。

マイホームの土地や相続した土地を売却する際や、土地や建物の交換をするときは、税負担を軽減してくれる特例があります。条件を満たす場合は特例を活用して節税を行いましょう。

土地の売却は頻繁に行うことではありませんので、事前に知識を身に付けてしっかり準備をしてから手続きを始めることが大切です。

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