あなたの固定資産税はいくら？計算方法やシミュレーション例を紹介します！

固定資産税は土地や家屋を持っている人に毎年市区町村から課税される税金です。

住宅の新築や購入を検討されている人にとっては、実際どのくらいの固定資産税が必要なのか知りたいということも多いでしょう。

たとえば、固定資産税の計算や納税について、以下のような疑問が出てくると思います。

この記事では、固定資産税について基本的な仕組みや計算方法、納税方法などを詳しく解説します。税額計算のシミュレーション例も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

固定資産税とは

固定資産税とは土地や家屋、事業用設備などの資産に課税され、市区町村の納税する地方税です。毎年1月1日の時点で資産を所有している人に、資産評価額に税率を掛けた金額が課税されます。

固定資産税の課税対象は主に土地と家屋、償却資産の2種類があります。住宅や建築物、土地だけでなく、事業用の設備や備品にも課税されます。マンションや一軒家などの住宅や、住宅が建っている宅地も課税対象となりますので、法人など事業者だけでなく、持ち家や土地を所有している個人にも課税される税金です。ただし、住宅や宅地については条件を満たすことで税額が軽減される制度があります。

固定資産税は地方税法で定められている地方税のため、納税先は資産が設置されている場所の市区町村となります。ただし、東京都23区については特例として東京都に固定資産税を納税することになっています。

固定資産税の課税対象となる資産

固定資産税には課税対象となる資産が大きく分けて2種類あります。

土地と家屋には住宅も含まれますので、個人も課税の対象となります。償却資産については事業用の設備や備品などの資産なので、法人や事業者が対象です。

それぞれどのような資産なのか、以下で詳しく見ていきましょう。

①土地・家屋

固定資産税は土地や家屋などの資産に課税されます。様々な種類の土地や家屋がありますが、固定資産税の課税対象となるものが総務省のホームページにまとめられていますので、以下で引用します。

固定資産の種類	例
土地	田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野などの土地
家屋	住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物

出典：固定資産税｜総務省

住宅地や田んぼ、畑のような土地や、住宅など個人が所有することが多い資産も固定資産税の対象となります。下で紹介する償却資産は事業用のものが対象ですが、土地と家屋については個人と事業者の両方に課税されます。

②償却資産

固定資産税の課税対象となる資産の2つ目は償却資産です。償却資産とは、土地や家屋以外の資産のうち、事業用のものが当てはまります。

課税対象の償却資産の例を総務省のホームページから引用すると、以下のようになります。

固定資産の種類	例
償却資産	会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など

出典：固定資産税｜総務省

このように、事業用の設備や備品は多くのものが固定資産税の課税対象となります。

ただし、すべての事業用資産が課税されるわけではありません。固定資産税が課税されない資産としては以下のようなものがあります。

償却資産の免税点は150万円となっていますので、その人が所有する償却資産の課税標準額の合計が150万円未満の場合は課税されません。ただし、課税標準額を明らかにするために資産の申告は必要です。

 

 

固定資産税の計算方法

それでは、固定資産税の計算方法について見ていきましょう。

固定資産税の計算式は、一般的に以下のようになります。

固定資産税の基本的な税率は1.4％となり、日本全国の多くの自治体が1.4％で課税しています。ただし、市区町村によっては1.5〜1.7％など若干税率が高い場合もあります。課税対象の資産の所在地の自治体が定める税率が適用されますので、市区町村のホームページで調べてみましょう。

土地と家屋の両方を所有する場合、それぞれ個別に上記の計算式で税額を計算し、合計した金額を納税することになります。

具体的な計算方法としては、以下の3つのステップで納税額の計算を行います。

以下でそれぞれのステップについて具体的に見ていきましょう。

①固定資産税評価額を調べる

固定資産税の税額を調べるための最初のステップは固定資産税評価額を調べることです。

固定資産税評価額が分かれば、その評価額に適用できる軽減措置があれば適用し、税率の1.4％を掛ければ固定資産税の納税額が計算できます。

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額計算の基準として土地や建物の価値を評価した金額のことで、市区町村の税務担当者が評価を行い決定しています。固定資産が売買される市場価格とは別の金額で、3年に一度の頻度で見直されています。

固定資産税評価額の調べ方としては、これまで固定資産税を納税したことがある人は、自治体から届く納税通知書に記載されていますので簡単に確認できます。

まだ土地や家屋を購入していない検討段階の場合は、不動産仲介業者の担当者に相談してみたり、新築物件ならモデルルームの担当者に相談すると、おおよその評価額を教えてもらえる場合があります。

建物の固定資産税を求める

調べた評価額をもとにして、建物の固定資産税を求めます。

基本的な計算方法は以下のようになります。

上記の基本の計算式に加えて、新築住宅などは税額の軽減措置がある場合がありますので、適用可能なものがあれば適用します。軽減措置の詳細についてはこの記事の後ほどで詳しく紹介していますので、そちらも参考にしてください。

この再建築価格を再建築費評点数という点数に置き換え、さらに築年数に応じて経年減価を適用した価格をもとに実際の評価額が決められています。決定された評価額はその後3年間にわたって税額計算に使われ、3年に1回の頻度で新しい評価額に見直す「評価替え」が行われています。

③土地の固定資産税を求める

次に、土地の固定資産税を求める計算を行います。

こちらも基本的な計算式は建物と同じで、以下のようになります。

建物のときと同様に、土地の固定資産税についても軽減措置が適用される場合があります。

土地の固定資産税評価額は、その土地がある地域の路線価をもとにして市区町村の担当者が決定します。この路線価を基準にして宅地に評点数が付けられ、土地の用途や利便性、周辺環境などが考慮された評価額が算出されています。基準となる固定資産税路線価は、その地域の標準的な土地が実際に売買された実勢価格を参考にして決められています。

土地についても家屋と同様に、決定された評価額は3年間にわたって税額計算に使われます。その後、3年に1度の頻度で評価替えが行われています。

最終的な土地の評価額は、目安として地価公示価格の70％程度となることが一般的です。地価公示価格は国土交通省が全国の土地の価格を評価して毎年公表しているもので、一般の土地取引や公共事業の土地取得価格の決定などに幅広く使われています。

参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索｜不動産情報ライブラリ

上記のステップ②で計算した建物の固定資産税額と、ステップ③で計算した土地の固定資産税額を合計した金額が、固定資産税の納税額となります。

 

 

固定資産税の減税措置

固定資産税には、主に課税対象が住宅の場合に、納税の負担を軽くしてくれる軽減措置が設けられている場合があります。

ここでは、代表的な固定資産税の減税措置として、以下の4つを紹介します。

それぞれそのような制度なのか、条件などを詳しく見ていきましょう。

①住宅用地に関する税制優遇措置

住宅の敷地となっている土地については、土地に課税される固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」と呼ばれる制度があります。

どの程度軽減されるかについては土地の広さに応じて2種類あり、以下のようになっています。

種類	土地の広さ	課税標準額
小規模住宅用地	200平方メートル以下	評価額の6分の1
一般住宅用地	上記以外	評価額の3分の1

200平方メートルを超える住宅用地については、200平方メートルまでの部分について6分の1となり、200平方メートルを超える部分は3分の1となります。

②新築住宅に対する税負担軽減制度

家屋についても、新築住宅については固定資産税の負担が軽減される制度があります。

住宅を新築した場合に、新築から3年間にわたって固定資産税が2分の1に軽減されるというものです。マンションの場合は適用される期間が長くなり、新築から5年間にわたって2分の1になります。納税すべき税額が半額になりますので、評価額の高い住宅では大幅な減税につながる制度です。

対象となる床面積に条件があり、50平方メートル以上〜280平方メートル以下までとなっています。

③認定長期優良住宅のための税優遇措置

認定長期優良住宅を新築した場合は、上記で紹介した新築住宅の軽減措置が、さらに2年間長くなります。一戸建ての長期優良住宅では5年間にわたって、マンションでは7年間にわたって固定資産税が2分の1に軽減されます。

国土交通省ホームページに記載されている新築住宅の固定資産税の軽減措置をまとめた表を引用すると以下のようになります。

	一般住宅特例	長期優良住宅
戸建て（2階以下）	3年間　1/2	5年間　1/2
マンション等（3階以上の中高層耐火住宅）	5年間　1/2	7年間　1/2

出典：認定長期優良住宅に関する特例措置｜国土交通省

認定長期優良住宅とは、長期間にわたって良好な状態を維持できるよう措置が講じられた住宅のことで、建物の構造や設備、耐震性、省エネルギー性、地域環境への配慮などで様々な条件があります。

こちらも期間の定められた措置となり、令和8年3月31日までに新築された長期優良住宅が対象です。

④建て替えや改修住宅の税制上の優遇措置

所有している住宅で条件を満たす建て替えや改修（リフォーム）を行うと次の年の固定資産税が軽減されるという制度です。

対象となるリフォーム内容としては以下の4種類があります。

耐震リフォームは、昭和57年以前からある住宅に、現行の基準に見合う耐震リフォームを行うことで固定資産税が軽減されます。

固定資産税納付額のシミュレーション

それでは、実際に固定資産税の納税額のシミュレーションを行ってみましょう。

ここでは以下の2つのケースで税額の計算を行います。

以下で順番に詳しく見ていきましょう。

一軒家の場合

まず、一軒家の場合の固定資産税のシミュレーションを行いましょう。

今回は以下の条件で税額の計算を行います。

一軒家の住宅を新築して、土地と建物の両方を自分で所有する場合に、毎年固定資産税額がどの程度必要になるかのシミュレーションです。

全体の計算の流れは以下の3つの手順となります。

土地と家屋それぞれの税額計算は、軽減措置の適用がポイントとなります。3つめのステップは土地と家屋の税額を単純に足すだけなのでシンプルです。

以下で具体的な計算方法を見ていきましょう。

①土地の固定資産税を求める

まず土地の固定資産税を求める計算を行います。

土地の固定資産税額は、土地の評価額に税率の1.4%を掛けて計算します。ただし、住宅用地には固定資産税額が減額される軽減措置があります。200㎡以下の宅地には小規模住宅用地の特例が、それ以外の宅地には一般住宅用地の特例が適用されます。

今回の例では敷地面積が200㎡のため、200㎡以下という小規模住宅用地の条件に当てはまります。軽減措置を適用すると、土地の評価額が6分の1に減額することができます。

そのため、まず土地の評価額に軽減措置を適用する計算を行います。

上記で計算した軽減措置適用後の固定資産税課税標準額（833.3万円）に固定資産税の税率（1.4％）を掛けると、土地の固定資産税額が計算できます。

今回のシミュレーションでは、土地の固定資産税額は11.67万円となります。

②家屋の固定資産税額を求める

次に、家屋の固定資産税を求める計算を行います。

家屋の固定資産税額は、家屋の評価額に税率1.4%を掛けて計算します。ただし、新築住宅には条件を満たすと3年間にわたって固定資産税が半額になるという軽減措置があります。今回のシミュレーションは新築1年目なので、軽減措置を適用した固定資産税額を求めます。

まず以下の計算で軽減措置適用前の家屋の固定資産税額を計算します。

今回は新築1年目のため、以下の計算で軽減措置を適用します。

以上の計算から、新築住宅の軽減措置を適用した後の固定資産税額は21万円となります。

③土地・家屋の固定資産税額を合計する

上記の①と②で計算した土地と家屋の固定資産税額は以下のとおりです。

この2つを合計すると、納税すべき固定資産税額が求められます。

以上の計算から今回のシミュレーションでは固定資産税額は32.67万円となります。

新築マンションの場合

次に、新築マンションの固定資産税をシミュレーションしてみましょう。

今回は例として以下の条件で金額計算を行います。

マンションなど集合住宅の場合も、土地と建物それぞれの固定資産税を別々に計算して、合計するという基本的な流れは一軒家の場合と同じです。

以下で具体的な税額計算のシミュレーションを行いますので参考にしてください。

①土地の固定資産税を求める

まず土地の固定資産税を求める計算を行います。

今回は東京都23区の地価の平均として1㎡あたり60万円という価格を参考にして、面積が50㎡なので土地の評価額は3,000万円となります。

ただし、マンションの場合も住宅地用の特例が適用されます。今回は面積が50㎡なので、200㎡以下という条件に当てはまるため、小規模住宅用地として評価額の1/6が課税標準額となります。

今回の例では、土地の評価額は3,000万円で、課税標準額は500万円となります。

軽減措置を適用した後の課税標準額に税率を掛けると、土地の固定資産税額が計算できます。

②建物の固定資産税額を求める

次に、家屋の固定資産税を求める計算を行います。

マンションでの建物の固定資産税額の計算方法は一軒家の場合と同じで、家屋の評価額に1.4％の税率を掛けることで求められます。ただし、新築住宅には固定資産税額が半額になるという軽減措置があります。

まず、建物の評価額1,500万円から、軽減措置を適用する前の固定資産税額を計算します。

上記の計算から軽減措置を適用する前の税額は21万円となります。

新築マンションは5年間にわたって固定資産税額が半額になる軽減措置がありますので、以下の計算を行います。

③土地・家屋の固定資産税額を合計する

①と②でそれぞれ計算した土地と家屋の固定資産税額をもとに、最終的な固定資産額の納付額を求めます。

これらを合計する計算を行うと、以下のようになります。

固定資産税の支払い方法

ここからは、固定資産税の支払い方法について見ていきましょう。

固定資産税は課税対象の資産が設置されている市区町村に対して行います。地域によって変わりますが、通常は毎年4月ごろに固定資産税の通知が郵送で届きますので、4回に分けて納付します。

固定資産税の支払い方法には、以下の3種類があります。

それぞれの支払い方法について、手続き方法や注意点を見ていきましょう。

①現金払い

現金払いは郵送で届く固定資産税の納税通知書を使い、金融機関やコンビニ、市区町村の窓口で支払う方法です。封筒で届く納税通知書に納付書が付いていますので、窓口に見せてその場で支払いできます。

現金払いは支払い時に手数料がかからず、その場で領収証を受け取れるのがメリットです。手間もかからず確実に納税できるため一般的な支払い方法です。

課税対象の資産の価値が高かったり、数が多かったりする場合、固定資産税の税額も高額となります。コンビニなどに大金を持ち込んで支払うことに不安を感じるなら、口座振替やクレジットカード払いを利用するとよいでしょう。

②口座振替

口座振替は銀行からの自動引落で納税する方法です。事前に市区町村で支払いに使う振替用口座を登録しておけば、それ以降は自動的に支払いができて便利です。支払時の手数料がかからないのもメリットとなるでしょう。

③ネット支払い

ネット支払いとはパソコンやスマホを使ってインターネット上で支払いを行う手続きです。

多くの自治体では以下の支払方法が利用できます。

クレジットカードは一度登録すれば支払い忘れがなく、残高不足の心配もないのがメリットです。カード会社によっては決済額に応じてポイントが付くことがありますので、納税額が高額になる場合はメリットとなるでしょう。ただし、支払時に100円前後の手数料が発生する場合がありますので注意してください。

よくある質問（FAQ）

ここでは、固定資産税の計算や納税について、よくある質問とその回答をまとめています。

Q1.固定資産税は毎年どのように計算されますか？

固定資産税は毎年1月1日の時点でその資産を所有している人に対して課税され。市区町村によって決められる資産の評価額をもとにして、適用できる軽減措置があれば適用し、その課税標準額に自治体が定める税率を掛けて計算されます。

税率は基本的に1.4％ですが、実際の税率は地域の実情に合わせて自治体が決定していますので、1.5％〜1.7％など若干高く設定されていることもあります。地域によっては0.3％の都市計画税が加算されることがあり、固定資産税と同時に納税が必要となります。

土地や家屋の用途や大きさによっては、税額を計算するときに軽減措置が適用される場合があります。たとえば、住宅用の土地では200平方メートル以下は6分の1、それ以外は3分の1になる軽減措置があります。新築住宅を取得したり建て替えやリフォームをすることで固定資産税が軽減される制度もあります。

Q2.固定資産税は分割で支払うことができますか？

固定資産税は分割で納税することができます。

多くの自治体では毎年4月ごろに固定資産税の納税通知を発送し、3ヶ月ごとの年4回に分けて納期限が設定されています。郵送で届く納税通知書には4回分の納付書が同封され、口座振替やクレジットカード払いを設定している場合も、4回に分けて支払いが行われます。

そのため、届いた納付書の期限どおりに納税を行うか、または口座振替やクレジットカード払いに設定すれば、特別な申請などはしなくても4回払いの分割で支払うことができます。

逆に1年分を一括で納税したいときは、4回分の納付書を一度でまとめて支払うことで、一括で納税ができます。

Q3.土地や家屋を売却した場合、固定資産税はどうなりますか？

固定資産税の課税対象者は、その年の1月1日時点で課税対象の資産を所有している人です。年の途中で土地や家屋を売却した場合でも、1月1日時点で所有していた人がその年の固定資産税をすべて納税することになります。

たとえば、1月2日に土地や家屋を売却した場合でも、その年の4回分の固定資産税を全額納税することになります。1月2日以降に土地や家屋を購入した側は、1月1日時点の所有者ではないので、その年の固定資産税は課税されません。

まとめ

この記事では固定資産税の基本的な仕組みや計算方法、納税方法などについて解説しました。

固定資産税の基本的な計算式は「固定資産評価額×1.4％」となり、固定資産のおおよその評価額が分かれば税額もシミュレーションできます。税率は市区町村によって変わる場合がありますので、自治体のホームページなどで確認を行いましょう。

固定資産税には減税措置があり、新築住宅や認定長期優良住宅、建て替えや改修をした住宅は通常より納税額が軽減されます。ただし、軽減措置の中には期間が限定されたものもありますので、最新情報を確認するようにしてください。

固定資産の納税は、毎年1回市区町村から通知が届きますので、年4回に分けて納税します。支払い方法は金融期間やコンビニなどの窓口払いや口座振替、ネット支払いなどが利用できますので忘れずに納税しましょう。

ぜひこの記事でお伝えしたことを参考にしていただき、固定資産税に関する知識を身に付けて資産計画に役立ててください。

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