固定資産税とは？固定資産税が上がる要因についても詳しく解説！

土地・家屋などを購入・保有すると支払いの義務が発生する固定資産税。今まで土地などの購入経験がなく、固定資産税とは無縁だった人にとっては金額がどれくらいになるのか、またいつどのようにして払えば良いのか気になるところでしょう。

本記事では固定資産税とはどういう税金なのか、土地・農地の評価方法や安くする方法などを解説します。固定資産税のシミュレーションも紹介するので、今後支払いが発生する人や固定資産税そのものに興味がある人は、ぜひ参考にしてください。

固定資産税とは？

固定資産税とは、土地や家屋のような固定資産を購入・保有した際に発生する税金のことです。

毎年1月1日時点で土地・家屋などの固定資産を保有している人は、それらの資産を管轄する市区町村に固定資産税を納税しなければなりません。

なお納めた固定資産税は市町村にて、道路・公園のような公共施設の整備や福祉などの行政サービスに活用されます。

対象となる資産は？

それぞれの課税対象となる資産には以下のようなものがあげられます。

固定資産	主な内容・例
土地	住宅地、山林、田畑、牧場、原野、鉱泉地（温泉など）、池沼など
家屋	住宅、店舗、工場、倉庫など
償却資産	会社や事業主が所有する建造物（フェンス、陳列棚など）、飛行機、船、車両運搬具（鉄道、トロッコを含む）、備品（パソコンなど）

参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税

誰が払う？

固定資産税の対象となる資産は大きく分けて3つに分類されますが、税金は誰が支払うのでしょう。納税義務者は、資産の種類によって以下のように異なります。

固定資産	納税義務者
土地	土地補充課税台帳（または登記簿）に所有者として登録されている人
家屋	家屋補充課税台帳（または登記簿）に所有者として登録されている人
償却資産	償却資産課税台帳に所有者として登録されている人

都市計画税とは？

都市計画税とは、市町村が都市計画区域内の土地・家屋に、都市計画に関する事業に必要な費用負担を課す税金です。

納税した都市計画税は、主に以下のような事業に活用されます。

主な事業	種類	内容・例
都市計画事業	交通	道路（高速道路を含む）、都市高速鉄道、駐車場など
	公共施設	公園、墓地など
	生活	水道、ガス、ゴミ処理場、下水など
市街地開発事業	新住宅市街地開発	土地の買収、造成、建物の建設など
	工業団地造成	工業団地用の土地の買収、公共施設の整備など
	市街地再開発	建物の建て替え、対象地域の整備など
土地区画整備事業	・公共施設の整備改善 ・宅地利用の増進 ・土地区画の変更 ・新公共施設の設置と建設

参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税

固定資産税と都市計画税の違いは？

固定資産税と都市計画税は、土地・家屋への課税や市町村へ納税するなど似ている部分が多くあるため、何が違うのか疑問を抱く人もいるでしょう。

この2つの税金の主な違いは、以下の通りです。

	固定資産税	都市計画税
種類	地方税のなかの「普通税」	地方税のなかの「目的税」
対象資産	土地、家屋、償却資産	対象区域に存在する土地、家屋

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、以下の通りです。

固定資産税評価額については次の項目で解説するので、そちらもあわせて参考にしてください。

固定資産税評価額とは？

固定資産評価額とは総務大臣が定める基準（固定資産評価基準）に基づいて固定資産を管轄する市町村長が決定する時価のことで、地方税法第403条第1項および第2項にも決定方法や責務が明記されています。

固定資産には全部で3種類ありますが、それぞれの主な評価方法は以下の通りです。

固定資産区分	評価方法
土地	・宅地や農地の目的別に実例価格などを基準として計算 ・宅地の場合は地価公示価格の7割をめどに計算
家屋	・再建築価格に経年減点補正率をかけて計算
償却資産	・取得価格を基準に経過年数に応じた価値減少（減価償却）を考慮して計算

参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税

なお土地・家屋における評価方法については、次の項目でそれぞれ解説するのであわせて参考にしてください。

土地の評価方法

土地の評価は、主に以下の2通りのいずれかで決定されます。

それぞれの計算方法についてみていきましょう。

路線価方式

路線価方式とは、路線価が定められている場所・地域の土地を評価する方法です。

路線価が定められている地域では、毎年国税庁が「道路に面した1平方メートルあたりの価格」を公示します。

路線価には大きく分けて「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の以下の2通りがありますが、いずれも「全国地価マップ | 一般財団法人　資産評価システム研究センター」にて確認可能です。

路線価	評価する主体
相続税路線価	国税庁
固定資産税路線価	各市町村

ちなみに路線価方式は、以下の計算式で求められます。

「評価調整率」とは土地または土地の権利の評価における調整率のことであり、国税庁のホームページに掲載されている「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」にて確認可能です。

標準宅地比準方式

標準宅地比準方式とは、近隣の類似した土地単価を基準にして固定資産税評価額を算出する方法です。

上記の計算式の「1平方メートルあたりの価格」は近隣の類似した土地単価のことであり、地価公示価格や都道府県地価調査価格などをもとに算出します。

農地の評価方法

農地の評価方法は、農地評価と宅地並評価の2通りです。

区分	農地の詳細	評価方法	課税	税額
一般農地	一般市街化区域農地や転売が可能な農地以外	農地評価	農地課税	10a（アール）あたり1,000円
生産緑地	都市計画法に基づいて「生産緑地地区」に指定された市街化区域の農地	農地評価	農地課税	10a（アール）あたり数千円
一般市街化区域農地	特定邸市街化区域農地に該当せず、すでに市街地が形成されている、または約10年以内に市街化を進める地域	宅地並評価	農地に準じた課税	10a（アール）あたり数万円
特定市街化区域農地	首都圏・近畿圏・中部圏の特定市街化区域内の農地	宅地並評価	宅地並課税	10a（アール）あたり数十万円

参考：農地の保有に対する税金（固定資産税）｜農林水産省

農地の負担調整措置

農地の固定資産税には負担調整措置という特例が設けられています。

各区分における農地の固定資産税の計算式は以下の通りです。

区分	計算式
一般農地・生産緑地	本税額：評価額×税率（1.4％） 調整額：前年度課税標準額×負担調整率×税率（1.4％）
市街化区域農地	本税額：評価額×1／3×税率（1.4％） 調整額：前年度課税標準額×負担調整率×税率（1.4％）
特定市街化区域農地	本税額：評価額×1／3×軽減率×税率（1.4％） 調整額：（前年度課税標準額＋当該年度評価額×1／3×5％）×税率（1.4％）

負担水準区分	負担調整率
0.9以上	1.025
0.8以上0.9未満	1.05
0.7以上0.8未満	1.075
0.7未満	1.1

条件	・固定資産税評価額：30万円 ・前年度課税標準額：20万円
本税額	30万円×1.4％＝4.200円
調整額	負担水準区分：20万円÷30万円＝0.6（負担調整率は1.1） 調整税額：20万円×1.1×1.4％＝3,080円

家屋の評価方法

家屋の評価に用いられる方法は、再建築価格方式です。

再建築価格とは評価対象の家屋と同一のものを新築した場合に必要な建築費を基準にして評価額を決定する方式のことで、これに経年減点補正率をかけて家屋の評価額を決定します。

固定資産税が上がっている？

土地の固定資産税が上がる理由

土地の固定資産税が上がる理由として、主に以下のようなケースが考えられます。

それぞれの理由について解説するので、参考にしてください。

負担調整措置が取られている

負担調整措置とは、その土地の評価額に対してそのままの金額を課税するのではなく、調整しながら引き上げていく措置のことです。

この措置を取ることで以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
・納税者の税負担が抑えられる ・その土地の急激な価格高騰や下落が防止できる ・地域ごとの土地価値のばらつきを均一にできる	・本来の固定資産税額に達するまでは上昇し続ける ・土地の評価額が下がっても納税額が高くなる可能性がある

負担調整措置による固定資産税の上昇は、主に上記のデメリットにあるといえるでしょう。

土地の価値が高まった

土地の価値が高まる原因として、以下のようなケースが考えられます。

地域ブランドのイメージが形成されたり上昇したりすると、多くの観光客などが集まってくるでしょう。さまざまな商業施設が開発されて働く人たちの居住スペースが必要になり、多くの人たちが移り住んでくることで土地の価値が上がります。

その結果、土地の評価額が高騰して固定資産税が上がるのです。

固定資産税の減額措置が適用されなくなった

例えばアパートとして利用していた土地の建物を取り壊して、駐車場に用途を変更したとしましょう。駐車場に用途変更すると居住目的とはいえないため適用外になり、固定資産税額は高くなります。

このように土地の利用方法を変更すると納税額が高くなるので注意してください。

家屋の固定資産税が上がる理由

固定資産税額が高くなる原因は、土地の理由だけとは限りません。実は家屋についても以下のようなケースに当てはまると固定資産税が高くなります。

それぞれの家屋における理由について確認していきましょう。

家屋の価値が高まった

家屋の価値が高まることで、固定資産税が上がることがあります。

家屋は経年劣化などの理由から、価値は下がる一方と考える人も多いかもしれません。しかし一定の条件などを満たすと家屋価値が上がることがあり、その条件・理由は以下の通りです。

再建築価格が上がった

再建築価格の上昇に伴って、固定資産税が上がる理由のひとつです。

再建築価格とは対象となる建物と同様のものを同じ場所に新築した際にかかるコストのことで、主に以下のようなケースで上がります。

減税措置期間が終了した

減税措置期間が終了した場合も、固定資産が上がるので注意してください。

減税措置とは、住宅建設の促進を目的に新築住宅に対する固定資産税を一定期間減額する制度のことです。

住宅の建設は、完成済みものが売れなければ始められず、売れ残りが多い状態では良質な住宅の建設は望めません。しかし固定資産税が高い場合には、金銭面の不安から購入者が増えることはあまりないでしょう。

「住宅の建設→住宅の購入→住宅の居住→新たな住宅の建設」というサイクルを維持するために、このような制度が設けられました。

固定資産税を安くする方法は？

固定資産税は土地・家屋の大きさにもよりますが、家計を圧迫してしまうこともあるでしょう。可能な限り安く抑えたいと思う人は多く存在します。

固定資産を安くするには、以下のような減額措置の利用を選択肢に入れてみることもひとつの方法です。

それぞれの減額措置を解説するので、参考にしてください。

新築住宅の減額措置

新築住宅の減額措置は、新築住宅のみに適用される固定資産税の減額制度です。すべての新築住宅に適用されるわけではなく、あらかじめ規定されている以下の要件を満たさなければなりません。

住宅の区分	床面積の要件	減額の割合	減額期間
一戸建て	50平方メートル以上280平方メートル以下	1／2	3年
店舗を含む併用住宅		1／2	3年
共同住宅（アパートなど）	40平方メートル以上280平方メートル以下	1／2	・2階までは3年 ・3階以上は5年
マンション		1／2	5年

 

長期優良住宅の減額措置

長期優良住宅の減額措置とは、国が定める要件・基準を満たす長期間住むことを前提として建てられた住宅に適用される固定資産税の減額制度です。

住宅の区分	床面積の要件	減額の割合	減額期間
一戸建て	50平方メートル以上280平方メートル以下	1／2	5年間
3階以上の賃貸住宅	40平方メートル以上280平方メートル以下	1／2	7年間

 

住宅用地の減額措置

住宅用地の減額措置とは、居住目的の住宅やアパートの敷地に対して固定資産税が減額される特例措置のことです。

土地の区分	土地の範囲（面積）	減額措置の計算式
小規模住宅用地	200平方メートル以下	価格×1／6
一般住宅用地（上記以外）	200平方メートル超	価格×1／3

耐震改修住宅の減額措置

耐震改修住宅の減額措置とは、規定されている要件を満たす耐震改修工事を行った住宅に対して固定資産税が減額される特例のことです。

	内容
要件	・1982年1月1日以前から所在する住宅 ・2024年3月31日までに耐震基準に適合した改修が完了 ・改修後の床面積50平方メートル以上280平方メートル以下 ・工事費用が50万円超 ・店舗併用の場合は、床面積の2分の1以上が居住スペース
適用期間	改修工事を行った翌年から2年間
床面積	家屋の120平方メートル相当分まで
減額の割合	・耐震改修工事完了のみ：1／2 ・認定長期優良住宅の場合：2／3

省エネ改修住宅の減額措置

省エネ改修住宅の減額措置とは、定められた要件を満たす住宅に対して省エネに関する改修工事を行った際に固定資産税が減額される措置です。

	内容
要件	・2014年4月1日以前からの住宅 ・改修後の断熱部位が2016年の基準をクリア ・賃貸住宅ではない家屋 ・登記簿上の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下 ・改修工事費用が60万円超 ・店舗兼用の場合は床面積の2分の1が居住スペース ・改修工事で窓の断熱工事を行っていること
適用期間	改修工事を行った翌年分
床面積	家屋の120平方メートル相当分まで
減額の割合	1／3

固定資産税のシミュレーション

新築マンションのシミュレーション

条件	・1戸あたりの専有面積：75平方キロメートル ・土地の評価額：3,000万円 ・家屋の評価額：2,000万円
適用される減額措置	・土地：住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地） ・家屋：新築住宅の軽減措置
使用する計算式	・住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地）：固定資産税評価額×1／6 ・固定資産税：固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（税率） ・新築住宅の軽減措置：固定資産税×1／2
シミュレーション	【土地の固定資産税】 3,000万円×1／6＝500万円（住宅用地の軽減措置適用） 500×1.4％＝7万円（固定資産税） 【家屋の固定資産税】 2,000万円×1.4％＝28万円（固定資産税） 28万円×1／2＝14万円（新築住宅の軽減措置適用）【土地と家屋を合計した税額】 7万円（土地）＋14万円（家屋）＝21万円（納税額）

新築一戸建てのシミュレーション

条件	・床面積：100平方キロメートル ・土地の評価額：2,400万円 ・家屋の評価額：2,200万円
適用される減額措置	・土地：住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地） ・家屋：新築住宅の軽減措置
使用する計算式	・住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地）：固定資産税×1／6 ・固定資産税：固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（税率） ・新築住宅の軽減措置：固定資産税×1／2
シミュレーション	【土地の固定資産税】 2,400万円×1／6＝400万円（住宅用地の軽減措置適用） 400万円×1.4％＝5.6万円（固定資産税） 【家屋の固定資産税】 2,200万円×1.4％＝30.8万円（固定資産税） 30.8万円×1／2＝15.4万円（新築住宅の軽減措置適用）【土地と家屋を合計した税額】 5.6万円（土地）＋15.4万円（家屋）＝21万円（納税額）

中古マンションのシミュレーション

条件	・1戸あたりの専有面積：75平方キロメートル ・土地の評価額：2,400万円 ・家屋の評価額：1,400万円
適用される減額措置	・土地：住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地） ・家屋：なし
使用する計算式	・住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地）：固定資産税×1／6 ・固定資産税：固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（税率）
シミュレーション	【土地の固定資産税】 2,400万円×1／6＝400万円（住宅用地の軽減措置適用） 400万円×1.4％＝5.6万円（固定資産税） 【家屋の固定資産税】 1,400万円×1.4％＝19.6万円【土地と家屋を合計した税額】 5.6万円（土地）＋19.6万円（家屋）＝25.2万円（納税額）

農地のシミュレーション

条件	・農地区分：一般市街化区域農地 ・固定資産税評価額：6,000万円 ・前年度の課税標準額：：4,000万円
評価用法	本則税額と調整税額を比較して安いほう
使用する計算式	・本税額：評価額×1／3×税率（1.4％） ・調整額：前年度課税標準額×負担調整率×税率（1.4％） ・負担水準区分：前年度課税標準額÷（当該年度評価額×1／3）
シミュレーション	【本税額】 6.000万円×1／3×1.4％＝28万円【調整額】 4,000万円÷（6,000万円×1／3）＝2.0（0.9以上は調整率1.025） 4,000万円×1.025×1.4％＝57.4万円 本税額のほうが安いので、目安の固定資産税が28万円

更地のシミュレーション

条件	・土地面積：100平方キロメートル ・土地の固定資産税評価額：3,000万円 ・家屋なし
適用される減額措置	なし
使用する計算式	固定資産税：固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（税率）
シミュレーション	3,000万円×1.4％＝42万円

固定資産税はどう払う？

支払い期限はいつまで？

主要地域	第1期	第2期	第3期	第4期
東京23区	6月	9月	12月	2月
さいたま市	5月	7月	1月	2月
大阪市	4月	7月	12月	2月
仙台市	4月	7月	9月	12月

なお納付書は第1期の支払月に送付されることが一般的です。

固定資産税の支払い方法について

固定資産税の支払い方法は、主に以下の6パターンあります。

各支払い方法の特徴やメリット・デメリットをみていきましょう。

窓口

金融機関やコンビニなどの窓口に訪れて現金で支払う方法です。

メリット	デメリット
・手数料不要 ・領収証書の発行あり	・受付日時に制限あり（コンビニはなし） ・各店舗へ赴く必要あり ・支払い忘れのリスクあり

口座振替

銀行口座から自動で引き落とされる方法です。

メリット	デメリット
・支払い忘れのリスク軽減 ・手数料不要	・事前に申し込みが必要 ・領収書なし ・納税証明書発行には手続きが必要

クレジットカード

納付書には「eL-QR」または「eL番号」が記載されており、これを利用して「地方税お支払いサイト」でのクレジットカード支払いができます。

メリット	デメリット
・利用しているカードのポイント付与 ・場所や時間の制限なし	・対応していない自治体あり ・決済手数料が必要 ・領収書なし ・納税証明書発行には手続きが必要

電子マネー

WAONやSuicaやnanacoといった電子マネーでも、固定資産税の納税が可能です。

メリット	デメリット
・手数料不要 ・領収証書の発行あり	・事前チャージが必要 ・窓口での支払いのみ

アプリ決済

スマートフォンのアプリ決済を使用して固定資産税を支払う場合は、クレジットカード同様に「地方税お支払いサイト」を利用します。

メリット	デメリット
・さまざまな決済アプリに対応 ・スマホで手軽に納税可能 ・利用日時に制限なし ・手数料不要	・支払い可能な利用上限額あり ・領収書なし ・納税証明書発行には手続きが必要

ペイジー

ペイジーの利用が可能な納付書の場合は、インターネットバンキング・ATM・「地方税お支払いサイト」などを利用した支払いが可能です。

メリット	デメリット
・番号を入力すれば支払い可能 ・インターネットや「地方税お支払いサイト」なら利用日時に制限なし	・納付書に「ペイジーマーク」「eL-QR」「eLマーク」のいずれかが必要 ・ATMを利用する場合は手数料が発生する可能性あり ・領収書なし ・納税証明書発行には手続きが必要

支払い期限を過ぎるとどうなる？

固定資産税を納期までに支払わなかった場合、以下のようなペナルティが科せられるので注意してください。

まとめ

固定資産税について解説しました。

固定資産税は土地や家屋を所有している人全員に負担が課せられる税金ですが、納税額は自治体が算出するので自分で計算する必要はありません。

ただし延滞すると延滞金が発生し、長期的な滞納は差し押さえ執行の対象になる点に注意してください。

自治体にもよりますが、さまざまな支払い方法も準備されています。ライフスタイルに合った支払い方法で期日までに忘れず納付しましょう。

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