住宅や土地を相続したり、これから取得を検討している方にとっては、固定資産税の金額や計算方法について様々な疑問点が出てくると思います。
- 持家や土地の固定資産税はいくらなのか
- 固定資産税はいくらから納税が必要になるのか
- 固定資産税を安く抑える方法が知りたい
- 固定資産税はいつ、どのように支払うのか
固定資産税は家や土地を所有している間は毎年払い続けることになります。いくらから発生するのか、計算方法や納税方法について理解しておくことは重要です。
そこでこの記事では、持家や土地の固定資産税の計算方法について、計算シミュレーションも行いながら詳しく解説します。固定資産税を安くする方法も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
固定資産税とは？
固定資産税とは、土地や建物、事業用の設備や機械などの固定資産に対して課税される地方税です。地方自治体の税収の約4割を占める重要な財源で、地域の公共サービスの維持やインフラ整備などに使われています。
固定資産税は毎年1月1日時点で対象の資産を所有している人に課税され、年4回に分けて資産が所在している市区町村に納税します。住宅や宅地も課税対象となりますので、法人などの事業者だけでなく、持家や土地を所有する個人に対しても課税されます。
固定資産税とは？固定資産税が上がる要因についても詳しく解説！
固定資産税はいくらから払う？
建物や土地の評価額が低い場合は、固定資産税が免税されることもあります。
住宅や土地の固定資産税はいくらから発生するのか表にまとめると以下のようになります。
| 固定資産の種類 | 固定資産税が発生する金額 |
| 建物 | 課税標準額が20万円以上 |
| 土地 | 課税標準額が30万円以上 |
課税標準額とは、固定資産税の税率1.4％を掛ける前の税額計算の基準になる金額のことです。具体的な計算方法はこの記事の下の項目で詳しく解説しますが、建物や土地の評価額に軽減措置の減額割合を適用した額が課税標準額となります。
このように、建物の課税標準額が20万円未満、土地の課税標準額が30万円未満の場合は固定資産税が発生しません。ただし、同じ自治体に複数の固定資産を持っている場合は、合計金額が上記の表の金額を超えると固定資産が発生します。
たとえば、課税標準額が20万円の土地は固定資産税が免税されますが、課税標準額が20万円の土地を2つ持っていると固定資産税が課税されます。
持家の固定資産税の求め方は？
ここからは、持家と土地の固定資産税の計算方法について解説します。
基本的な考え方はとてもシンプルで、以下の流れで計算を行います。
- 建物の固定資産税を求める
- 土地の固定資産税を求める
- 建物と土地の固定資産税を合わせる
建物と土地の固定資産税の求め方にはそれぞれ複数の方法がありますので、以下で順番に紹介します。
建物の固定資産税を求める
まず建物の固定資産税を求める計算を行います。計算式は以下の通りです。
- 建物の固定資産税評価額 × 1.4％
個人の固定資産税の税率は基本的には1.4％と決められています。ただし、税率は地域の事情に合わせて市区町村によって調整されますので、1.4％より若干高い地域もあります。実際の税率は市区町村のホームページなどで確認できます。
このように、建物の固定資産税評価額が分かれば、あとは税率を掛けるだけなので簡単な計算で税額を求めることができます。
建物の固定資産税評価額の求め方は以下の方法があります。
- 実際の固定資産税評価額から求める
- 購入価格から求める
それぞれ具体的に解説します。
実際の固定資産税評価額から求める
すでに市区町村から固定資産税の納税通知書が届いている場合は、通知書や課税明細書に固定資産税評価額が記載されています。対象の資産の「価格」や「評価額」の欄を参照することで実際の固定資産税評価額を確認できます。
手元に納税通知書がない場合は、役所で申請を行うことで固定資産台帳を閲覧したり、固定資産評価証明書の発行を受けられる場合もあります。ただし、申請書類の記入や本人確認書類の提出が必要で、手数料が必要なことが多く手間もかかります。
そこで、以下でおおよその固定資産税評価額を求める方法として、購入価格から求める方法を紹介します。
購入価格から求める
住宅の建築費や購入価格をもとにおおよその固定資産税評価額を予想することができます。同じ住宅を新しく建築する場合にいくら費用がかかるかという金額を基準として計算を行います。
新築住宅の場合は、建築費の60％程度が固定資産税評価額と考えることができます。
新築以外の住宅では、築年数をもとに経年減点補正率を掛けて評価額を求めます。経年減点補正率は最低で0.2となり、木造で築27年、木造以外では築45年で補正率が0.2に達します。
たとえば、建築費用が1,600万円の新築住宅の場合は、以下のようになります。
- 1,600万円（建築費用） × 60％ = 960万円（建物のおおよその評価額）
建築費用が1,600万円で、築27年の木造住宅では以下のように計算します。
- 960万円（新築時の評価額） × 0.2（経年減点補正率） = 192万円（建物のおおよその評価額）
このように、築年数が経過するほど固定資産税評価額は下がっていきます。
土地の固定資産税を求める
次に、建物の固定資産税を求める計算を行います。計算式は以下の通りです。
- 土地の固定資産税評価額 × 1.4％
土地の税率も建物と同様に1.4％が基本ですが、地域によっては1.7％など若干高く設定される場合もあります。
計算式は建物の場合と同じなので、土地の固定資産税評価額が分かればすぐに税額を計算できます。
土地の固定資産税評価額の求め方は以下の方法があります。
- 実際の固定資産税評価額から求める
- 路線価から求める
- 公示価格から求める
以下でそれぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
実際の固定資産税評価額から求める
土地の固定資産税評価額についても、建物と同様に固定資産税の納税通知書や課税明細書の「価格」や「評価額」の欄に具体的な金額が記載されています。
また、役所で固定資産台帳を閲覧や固定資産評価証明書の発行を申請することもできます。ただし、建物の評価額の場合と同様に役所での申請手続きに手間がかかるのが難点です。
土地の固定資産税評価額についても、おおよその金額を調べる方法があります。大きく分けて「路線価」または「公示価格」から求める方法がありますので、以下で紹介します。
路線価から求める
ひとつめは路線価から土地の固定資産税評価額を求める方法で、路線価方式と呼ばれます。
路線価とは、道路ごとにその道路に面している標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことです。それぞれの土地の価格は路線価との違いを考慮して奥行価格補正率などで補正して求められます。
たとえば、路線価が1平方メートルあたり25万円で、奥行価格補正率が1.00、面積が120平方メートルの場合は以下の計算となります。
- 25万円（路線価） × 1.00（奥行価格補正率） × 120（面積） = 3,000万円（土地の評価額）
路線価は一般財団法人資産評価システム研究センターが公開している全国地価マップで調べることができます。評価調整率は国税庁ホームページに一覧表が掲載されています。
公示価格から求める
もうひとつの方法は、地価公示価格から求める方法です。
地価公示価格とは国土交通省が毎年公表している地域ごとの標準的な土地の価格のことで、インターネットで検索して調べることができます。
固定資産税評価額は地価公示価格の70％を目処に評価されています。調べた地価公示価格に70％を掛けると、おおよその土地の固定資産税評価額を求めることができます。
たとえば、地価公示価格が2,000万円の土地であれば、固定資産税評価額は1,400万円程度になると考えられます。
建物と土地の固定資産税を合わせる
最後に、建物の固定資産税と土地の固定資産税を合わせると持家の固定資産税になります。
- 持家の固定資産税額 = 建物の固定資産税額 + 土地の固定資産税額
このように、建物と土地の固定資産税額をそれぞれ個別に計算して、合計した金額を毎年納税することになります。
固定資産税が安くなる方法は？
ここでは、固定資産税が安くなる軽減措置について解説します。
以下の5つの軽減措置は個人の持家や宅地の税額計算で幅広く適用されています。
- 住宅用地の軽減措置
- 新築住宅の軽減措置
- 長期優良住宅の軽減措置
- 省エネ改修住宅の軽減措置
- 耐震改修住宅の軽減措置
それぞれの軽減措置について、対象となる資産の条件や減額の割合、適用期間などを詳しく見ていきましょう
住宅用地の軽減措置
人が住むための住宅が建っている住宅用地では、土地の固定資産税額が安くなる軽減措置があります。土地の広さによって減額率に違いがあり、税額が最大で6分の1まで軽減されます。
対象となる土地の条件や減額の計算式は以下のようになります。
| 土地の区分 | 土地の範囲 | 減額の計算式 |
| 小規模住宅用地 | 200平方メートルまでの部分 | 評価額 × 1/6 = 課税標準額 |
| 一般住宅用地 | 200平方メートルを超える部分 | 評価額 × 1/3 = 課税標準額 |
新築住宅の軽減措置
新築住宅の軽減措置は、新築された建物に課税される固定資産税が一定期間にわたって軽減される制度です。
条件や期間、減額の割合は以下の通りです。
| 住宅の種類 | 床面積の要件 | 減額の割合 | 減額の期間 |
| 戸建ての新築住宅 | 120平方メートルまで | 固定資産税額の1/2 | 3年間 |
| 3階建て以上で耐火構造の新築マンション | 5年間 |
戸建ての場合は新築から3年間、マンションでは5年間にわたって半額に減額されますが、減額期間が経過すると本来の税額に戻ります。軽減措置が終了した次の年度は、建物の固定資産税の税額が増えますので注意が必要です。
長期優良住宅の軽減措置
長期優良住宅に該当する住宅では、建物の固定資産税が一定期間減額されます。
長期優良住宅とは、耐久性や耐震性、可変性に優れ、適切な維持保全が確保されていると認められた、長期的に良好な状態で使用できる住宅のことです。
条件や減額の割合、期間は以下の通りです。
| 住宅の種類 | 床面積の要件 | 減額の割合 | 減額の期間 |
| 戸建ての長期優良住宅 | 120平方メートルまで | 固定資産税額の1/2 | 5年間 |
| 3階建て以上で耐火構造の長期優良住宅 | 7年間 |
長期優良住宅として認定されるには、申請を行い審査を受ける必要があります。認定された証明を添付して市区町村に申請することで軽減措置の適用を受けることができます。
省エネ改修住宅の軽減措置
省エネ改修住宅の軽減措置は、省エネにつながる改修（リフォーム）を行った際に条件を満たせば翌年の固定資産税額が軽減されます。
対象となる改修の内容は、令和4年4月1日以降に行われた窓や窓と同時に床、天井、壁について熱の損失を防止するリフォームです。
条件や減額の割合、期間は以下のようになります。
| 住宅の要件 | 減額対象の床面積 | 減額の割合 | 減額の期間 |
| 省エネ改修をした住宅 | 120平方メートルまで | 固定資産税額の1/3 | 1年間 |
| 省エネ改修により長期優良住宅に該当した場合 | 固定資産税額の2/3 |
省エネ改修をした住宅は1/3が減額され、省エネ改修をした結果長期優良住宅として認定されることになれば減額の割合が上乗せされて2/3となります。
耐震改修住宅の軽減措置
耐震改修住宅についても軽減措置があります。この軽減措置は、耐震化のために建物を取り壊して新たに建て替えた場合と、耐震化のために改修（リフォーム）を行った場合の両方に適用されます。
ただし、対象となるのは昭和57年1月1日以前からある建物を建て替えまたは回収した場合に限られます。
減額の割合や期間は以下の通りです。
| 適用の条件 | 減額の割合 | 減額の期間 |
| 耐震化のための建て替え | 全額免除 | 3年間 |
| 耐震化のための改修 | 全額免除（120平方メートル分まで） | 1年間 |
申請書類に記入し、現行の耐震基準に適合することを証明する書類を添付して、市区町村に申請することで軽減措置の適用を受けることができます。
3800万円の戸建ての固定資産税シミュレーション
上記で解説した固定資産税の基本的な計算方法と住宅向けの軽減措置の内容をふまえて、実際に一般的な戸建ての固定資産税の計算をしてみましょう。
今回は以下の条件でシミュレーションを行います。
- 戸建ての新築物件
- 建物と土地の両方を所有
- 建物の購入価格：1,700万
- 土地の地価公示価格：2,100万
- 建物の床面積：100平方メートル
- 土地面積：200平方メートル
- 家庭菜園を行っていて、畑がある
どのような計算で固定資産税を求めるのか以下で見ていきましょう。
建物の固定資産税を求める
まず、建物の固定資産税額を求める計算を行います。
建物の固定資産税額は建物の評価額に税率の1.4％を掛けて求めます。ただし、戸建ての新築住宅には3年間にわたって固定資産税が2分の1（半額）になる軽減措置があります。
そのため、新築住宅の固定資産税額の計算式は以下の通りです。
- 建物の固定資産税評価額 × 1/2（新築住宅の軽減措置） × 1.4％
今回は新築価格が1,700万円なので、建物の固定資産税評価額は1,020万円となります。新築住宅の場合は建設費の60％程度が固定資産税評価額と考えることができるからです。
この評価額を上記の計算式に当てはめて計算すると以下のようになります。
- 1,020万 × 1/2 × 1.4% = 7.14万円
今回のシミュレーションでは建物の固定資産税額は7万1,400円となります。
土地の固定資産税を求める
次に、土地の固定資産税額を求める計算を行います。
土地の固定資産税額も評価額に税率の1.4％を掛けて計算します。住宅用の土地については200平方メートルまでの部分は1/6、それ以外は1/3になる軽減措置があります。
そのため、計算式は以下のようになります。
- 土地の固定資産税評価額 × 1/6または1/3 × 1.4％
今回は土地の地価公示価格が2,100万円なので、その70％を目安として固定資産評価額は1,470万円となります。
土地の面積は200平方メートルなので、小規模住宅用地として課税標準額が1/6となる軽減措置が適用されます。また、宅地の一部を畑にして家庭菜園を行っている場合でも、土地の利用目的が住宅用の場合は、通常通り住宅用地として評価されます。
これらを計算式に当てはめると、以下のような計算になります。
- 1,470万円 × 1/6 × 1.4％ = 3.43万円
今回は土地の固定資産税額は3万4,300円となります。
建物と土地の固定資産税を合わせる
最後に、別々に計算した建物と土地の固定資産税を合わせて合計の固定資産税額を計算します。
- 7.14万円（建物の固定資産税額） + 3.43万円（土地の固定資産税額） = 10.57万円
今回のシミュレーションでは、納税予想額は10万5,700円となります。
使っていない土地は農地にして節税しよう！
空き家を解体して更地になった土地など、使っていない土地がある場合は農地にすることで節税になる場合があります。農地にも評価額に1.4％の税率を掛けた固定資産税が毎年課税されますが、課税標準額の計算方法が異なるため、宅地と比較して税額が安くなることが多いからです。
固定資産税の計算では農地は以下の4つの種類に分けられます。
- 一般農地
- 生産緑地
- 一般市街化区域農地
- 特定市街化区域農地
このうち一般農地と生産緑地は土地の評価額が農地評価となり、評価額が宅地と比べて低くなるため固定資産税額が安くなります。
一般市街化区域農地の場合は土地の評価額は宅地並ですが、課税標準額が1/3となる特例措置が適用され、以下のような計算で税額が安くなります。
- 土地の評価額 × 1/3 ×1.4％ = 固定資産税額
土地を農地に変更するには、実際に土地を耕して畑や田んぼにする必要があります。農地であることの証明を受けた上で自治体に現況地目変更届の申請を行います。さらに、農地に変更してから1ヶ月以内に地目変更登記を行うという流れが基本的な手続きです。
固定資産税の支払い方は？
ここでは固定資産税の納税スケジュールや支払い方法について解説します。
納期限に遅れないよう注意しながら、スムーズに納税できるようにしましょう。
固定資産税はいつまでに支払う？
固定資産税の納税通知書は毎年4月から6月ごろに届き、1期から4期までの年4回に分けて支払うことになります。
主な自治体の固定資産税の支払い時期を表にまとめると以下のようになります。
| 市区町村 | 1期 | 2期 | 3期 | 4期 |
| 東京23区 | 6月 | 9月 | 12月 | 翌年2月 |
| 横浜市 | 4月 | 7月 | 12月 | 翌年2月 |
| 名古屋市 | 4月 | 7月 | 12月 | 翌年2月 |
| 大阪市 | 4月 | 7月 | 12月 | 翌年2月 |
| 福岡市 | 4月 | 7月 | 12月 | 翌年2月 |
上記のように全体的なスケジュールはどの地域でも同じですが、市区町村によって1〜2ヶ月時期が変わる場合があります。納期限は月の末日となる場合が多いですが、12月については年末のため納期限が早くなることもあります。
支払いが遅れると督促状が届き、延滞金が発生する場合がありますので注意しましょう。
固定資産税の支払い方法について
固定資産税の支払い方法は、以下のように様々な方法がありますので、自分のニーズに合った方法で納税できます。
- 窓口支払い
- 口座振替
- クレジットカード
- ペイジー
- 電子マネー
- アプリ決済
窓口支払いは自治体から届く納税通知書に付属している納付書を使って現金で支払う方法です。自治体や金融機関の窓口だけでなくコンビニで支払うこともできます。税額が小さい場合は手間がかからず便利ですが、支払いを忘れてしまわないよう注意が必要です。
口座振替やクレジットカード払いは一度支払い方法を登録すれば自動的に納税できて便利です。ただし、口座振替は残高不足に注意が必要なことと、クレジットカード払いは100円弱の支払い手数料がかかる場合がありますので事前に確認しましょう。
ゆうちょ銀行や三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行などペイジーに対応した銀行口座を使えば、自宅からインターネットバンキングを使って納税することもできます。
また、自治体によってはPayPayなどの電子マネーやアプリ決済で納税できる場合もあります。スマホのカメラで納付書のバーコードをスキャンしてその場で支払えて便利ですが、納付書に領収印が押されないため間違えて二重決済しないよう注意が必要です。
このように固定資産税は様々な支払い方法で納税できます。詳しくは各自治体のホームページなどで確認するようにしましょう。
まとめ
この記事では、持家の固定資産税の計算方法や納税方法などについて解説しました。
持家の固定資産税は、課税標準額が建物は20万円以上、土地は30万円以上から発生し、毎年1月1日時点で所有している人に課税されます。課税標準額とは固定資産税の税率1.4％を掛ける前の金額のことで、建物や土地の評価額に各種の軽減措置を適用することで計算できます。
固定資産税を安く抑える方法として、新築住宅や長期優良住宅、省エネ改修住宅、耐震改修住宅の軽減措置があります。条件を満たす可能性がある場合は、市区町村のホームページなどで詳細を確認しましょう。
固定資産税の納税は、毎年4月から6月ごろに市区町村から固定資産税の納税通知が届き、4回に分けて納税するのが一般的です。納付書を使って窓口やコンビニで支払ったり、口座振替やクレジットカード、スマホ決済など様々な方法がありますので、期限に遅れないよう支払いを行いましょう。
ぜひこの記事で解説したことを参考にしていただき、固定資産税の計算や納税をスムーズに行ってください。
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